O contrato com condomínio que evita calote e aditivo perdido

1. Escopo e exclusões

Descreva o serviço com quantidades: "recuperação de 8 caixas, 34,7 m² de impermeabilização", não "reforma das caixas". Anexe a proposta e a planilha ao contrato.

A lista de exclusões vale tanto quanto o escopo. Exemplos comuns: troca de tubulação enterrada, reconstrução de estrutura, taxas de órgãos públicos, materiais de acabamento fornecidos pelo cliente. Tudo que não está escrito vira discussão.

2. Preço e forma de pagamento

• Entrada que cubra o material e a mobilização. Você não deve financiar a obra do condomínio.
• Parcelas ligadas a etapas ou medições, não só a datas. Obra longa pede medição mensal com aceite do síndico.
• Data e forma de cada pagamento (PIX, boleto) e a emissão de nota fiscal.
• O que acontece se o pagamento atrasar: juros, multa e direito de suspender o serviço. Defina os percentuais com o seu advogado.

3. Imprevistos e aditivos

É aqui que mais prestador perde dinheiro. A cláusula precisa dizer três coisas:

1. O que é estimativa

   Trincas, áreas ocultas, quantidades que só aparecem depois de abrir. Deixe claro que o orçamento usou uma estimativa.

2. Como se mede o excedente

   Pelo preço unitário da planilha anexa. Assim não há negociação nova no meio da obra.

3. Que nada se executa sem aprovação escrita

   Uma mensagem com a medição e um "aprovado" do síndico já protege. Depois vira termo aditivo.

4. Prazo e condições

Escreva o prazo em dias úteis e de quando ele começa a contar: assinatura, pagamento da entrada ou entrega do material pelo cliente. Liste o que pode suspender o prazo (chuva em serviço externo, falta de acesso, cura de material).

Inclua as obrigações do condomínio: água, energia, acesso às áreas nos horários combinados e aviso aos moradores.

5. Garantia

Separe a garantia da mão de obra da garantia dos materiais. Se o cliente comprou o material, a garantia dele é a do fabricante. Diga as condições: uso adequado, manutenção feita, ninguém mexeu no serviço depois da entrega.

6. Responsabilidade técnica

Serviço de engenharia pede ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), instituída pela Lei 6.496/1977 e registrada no CREA. Registre antes de começar e cite o número no contrato. Ela protege o cliente e protege você.

7. Quem assina pelo condomínio

Quem representa o condomínio é o síndico. Mas algumas obras precisam de aprovação em assembleia: o Código Civil (art. 1.341) trata de forma diferente obras necessárias, úteis e voluptuárias. Antes de assinar, confira a convenção do condomínio e, quando for o caso, peça a ata da assembleia que aprovou a obra.

Checklist do contrato

Este guia é material de apoio e não substitui a orientação de um advogado. Leis e entendimentos mudam: revise seu modelo de contrato com um profissional.

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